입력 : 2015.04.10 09:24
초저금리시대… 꼭 알아둬야할 '월세 재테크' 포인트
'샐러리맨이 월세 받는 46가지 비결' '초보가 도전해보는 월 200만원 부수입' '주인을 위한 절세 대책' '공실(空室) 대책 바이블' '만실(滿室) 집주인의 비밀'….
우리보다 앞서 저금리·고령화를 겪고 있는 이웃나라 일본에서 인기를 끌고 있는 부동산 투자 관련 서적들이다. 부동산 투자라고 하면 우리나라에선 여전히 '1년 만에 두 배 되는 아파트' '10억으로 오를 부동산' 등 대박 투자법을 전수해주겠다는 책들이 주류를 이루고 있다. 반면 집값 상승에 대한 기대가 낮은 일본에선 터무니없는 시세 차익보다는 현금 흐름(월세)을 잘 챙기기 위한 요령을 담은 책들이 대세다.
하지만 올해 기준금리 1% 시대가 열리면서 우리나라에서도 일본처럼 '월세 재테크'에 대한 관심이 높아지고 있다. 초저금리 시대에 전세를 받아봤자 마땅히 돈을 굴릴 곳도 없으니, 차라리 전세를 월세로 돌리거나 혹은 보증금을 낮춰 월세를 받겠다는 수요가 늘어나고 있는 것이다. 이런 변화는 지난달 나온 국토교통부 발표에서도 뚜렷하게 감지된다. 지난해 우리나라 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 55%로 역대 최고치를 기록했다. 단 월세 재테크를 편안하게 놀고 먹으면서 수익을 올릴 수 있는 초간단 투자법이라고 생각해선 곤란하다. 은행 예금 이자보다 수익이 좀 더 난다고 해서 무턱대고 달려들었다간 앞에서 벌고 뒤로는 밑지는 마이너스 장사가 되기 쉽다. 머니섹션 M플러스가 초저금리 시대의 대안으로 떠오르고 있는 월세 재테크에 대해 꼼꼼히 살펴봤다.
빈방 리스크에 투자 성패(成敗) 달려
월세 재테크에 나서는 초보자가 가장 저지르기 쉬운 실수가 바로 수익률에만 욕심을 내고, 공실 위험은 간과하는 것이다. 부동산 칼럼니스트인 백영록씨는 "월세 재테크에 나설 땐 수입만 따지지 말고, 세가 나갈 수 있는지 없는지 면밀히 살펴봐야 한다"고 말했다. 해당 지역에서 세입자들이 선호하는 주택인지 아닌지 체크해야 한다는 것이다. 백씨는 "신혼부부나 가족이 많이 거주하는 지역은 투룸(방 2개)이 인기인데, 수익률이 높아 보인다고 원룸(방 1개)을 잡으면 낭패 보기 십상"이라며 "그 지역에서 세입자들이 선호하는 유형의 주택을 구해야 공실 염려를 덜어낼 수 있다"고 강조했다. 또 지하철역에서 집까지의 도보 시간도 중요한데, 역에서 도보 5분 이내라면 공실 위험이 낮지만 10분 거리면 세입자들이 눈길조차 주지 않아 공실이 생길 우려가 높다고 그는 덧붙였다.
땅값이 싸지 않아서 향후 월세 물량이 많아질 것 같은 지역도 피해야 한다. 월세 물량이 늘어나면 당연히 월세가 하락하고, 결국 공실로까지 이어질 수 있어서다.
월세 재테크의 성패가 공실 여부에 달려있다보니, 일본에는 아예 '공실 개선사'(空室改善士)라는 직업까지 등장했다. 공실 개선사인 오우라 히데카(尾浦英香)씨는 "본인 집에 살게 하고 싶은 세입자의 이미지부터 구체적으로 떠올려보는 작업이 중요하다"고 강조했다. "가령 20~30대 여성 회사원을 세입자로 들인다고 가정해 보세요. 원하는 세입자 모습은 은행에서 일하면서 부지런하고 청결한 평균 신장의 여성입니다. 하지만 청초한 겉모습과는 달리, 집안은 잡동사니로 넘쳐나고, 집안 정리 재주도 없답니다. 이런 여성을 세입자로 들이고 싶다면, 벽 한쪽에 붙박이장을 만들어주고, 핑크색 벽지로 방을 꾸며주면 좋겠죠. 화장실에는 몸을 편히 쉴 수 있게 사우나 기능이 있는 첨단 욕조도 설치해 놓습니다. 이렇게 집을 꾸며 놓으면 타깃층이 아닌 사람들은 쳐다도 보지 않겠지만, 타깃으로 삼았던 20~30대 여성 회사원들은 집을 보자마자 계약을 하자고 달려들 겁니다."
일본 집주인들의 모임인 J-REC의 우라타 겐(浦田健) 대표도 "월세 주택을 가진 최고경영자(CEO)는 공실을 만들지 않기 위해 노력해야 한다"면서 "서로 오해가 발생하지 않도록 계약서에 특약 사항을 꼼꼼하게 쓰는 등 세부 사항에 신경써야 한다"고 말했다.
1인 1주택 비과세… 2017년부턴 소액 임대도 과세
월세 재테크를 할 때 반드시 따져봐야 하는 또다른 요소는 세금이다. 지금까지는 월세를 주더라도 세무당국이 주택 임대 현황을 파악하기가 어려워서 과세로 이어지는 경우는 드물었다. 하지만 지난 2013년부터 월세 정보가 담긴 확정일자 자료가 국세청으로 통보되면서 세무당국이 월세 현황을 파악할 수 있게 됐다. 주택 임대소득 세금과 관련한 대원칙은 1주택자의 경우 집값이 기준시가 9억원 이하라면 비과세다. 즉 기준시가가 8억원인 집이고, 월세로 300만원씩 받는 1주택자의 경우, 세무당국에 내야 할 임대소득세는 없다. 집주인이 꼭대기층에 거주하면서 아래층은 세를 주고 월세를 받는 다가구 주택의 경우 과세가 어떻게 되는지 궁금해하는 사람들이 많은데, 다가구 주택은 1주택이기 때문에 기준시가가 9억원 이하면 월세 수익이 아무리 많아도 세금이 없다. 하지만 9억원 초과 고가주택을 가진 1주택자와 2주택 이상 다주택자는 꼼꼼하게 따져봐야 할 사항이 있다. 2016년까지 소액 임대(연 2000만원)에 대해서는 비과세이지만, 2017년부터는 과세(분리과세 14%)된다.
한정수 HMC투자증권 세무전문위원은 "주택 임대수입 금액이 2000만원이 넘어가면 종합소득세는 물론, 전업주부의 경우엔 건강보험료 부담까지 증가할 수 있으므로, 주택 임대를 계획 중이라면 2000만원 경계선을 중심으로 월세와 전세보증금 규모를 결정해야 유리하다"고 조언했다.